大圣证券住建部等三部门发文：预售须“封顶”，现房可收定金

新房市场正加速驶入“现房时代”。而在当前从预售转向现售的关键过渡阶段，两套销售模式的差距有望缩减：一方面，预售门槛将大幅抬升，乃至逼近现售的工程节点；另一方面，现房销售项目可依法收取少量“销售定金”并全额纳入监管账户，叠加土地与融资端的配套支持，现售的实操通道被进一步打开。

28日，住建部、自然资源部和金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），明确“坚持稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革”。

根据《通知》，对继续实行预售的，新房预售门槛将大幅提高：原则上只有在单体建筑应完成主体结构封顶，方才满足预售条件（具体条件由各地根据实际情况确定）。

预售房企的资金监管和“保交楼”责任也将得到夯实。

首先，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金需全部存入资金监管账户。只有当“商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件”之后，才可以解除资金监管。

其次，若房地产开发企业违约未能按期交房，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。

现房销售成为《通知》鼓励的方向。根据《通知》，对“新出让土地的商品住房项目”和“已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目”，优先选择现房销售；对“已取得建设工程规划许可证的商品住房项目”，同样鼓励实行现房销售。

支持政策包含土地和金融两端。在土地政策方面，《通知》鼓励各地在统筹规划、合理布局商品住宅用地时，可带规划方案出让，同时明确“可按国家规定分期缴纳土地出让价款”，在业界人士看来，这有利于降低企业参与现房销售项目的资金压力，从源头推动现房销售模式的有序推进。

在金融政策方面，《通知》明确，对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

与此同时，《通知》首次在全国层面提出“推行现房销售定金制”。具体来说，即对实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。

该制度旨在进一步保障买卖双方的合法权益。根据《通知》，购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等。购房定金需存于项目主办银行的专门监管账户。待房屋具备交付条件后，解除定金监管；若开发商违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

“现房销售是大方向，但并不会一刀切地立即取消商品房预售制度。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，依据《通知》取向，预售门槛持续抬高，预售和现售的条件差、资金差等正快速收敛，行业会逐步由“被动适配”走向“自发转向”现售。

他给出了一组数据：近几年，受政策和购房者预期的双重影响，现房销售占比已出现明显爬坡——全国现房销售占比已从2020年的10.2%提升至2025年的32.4%。今年新房市场整体销售规模在缩量，但现房销售逆势保持稳中有升态势。

城市层面，“非现房不买”开始在部分市场固化。李宇嘉提到，不少三四线城市因过往交付问题集中，购房者直接用脚投票，倒逼开发商转现房；而一二线城市则普遍把“实景展示”作为常规获客手段，“现房所见所得”逐渐深入人心。

而转向现房销售后，他认为，短期内有利于加快市场“去库存”，长期来看有利于住房供求结构的再平衡。

李宇嘉表示，当前，房企销售增速正全面放缓，在售库存、在建项目和已经拿到工规证但未开发的项目还有很多。现房销售一定程度上拉长项目“拿地-入市”周期，有利于控制新增供应、稳定市场价格预期，为存量项目留出去化窗口；长期来看，落实“控增量、去库存、优供给”的土地政策，以差异化、高质量的现房供给替代同质化的期房，是稳定房地产市场的长久之策。

站在消费者的角度，上海易居房地产研究院副院长严跃进补充提到，《通知》明确现房销售与“交房即交证”衔接，从土地获取到不动产登记全链条保障购房者权益，有助于提升交易安全性与居住品质，既回应了市场现实诉求，又有望进一步激活住房消费。

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吴斯旻

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